# Prêt à taux zéro : critères d’éligibilité et fonctionnement du différé de remboursement
L’accession à la propriété représente un défi financier majeur pour de nombreux ménages français, particulièrement dans un contexte où les prix de l’immobilier et les taux d’intérêt peuvent constituer de véritables freins. Face à cette réalité, le prêt à taux zéro (PTZ) s’impose comme un dispositif d’aide publique incontournable, permettant aux primo-accédants de concrétiser leur projet immobilier dans des conditions financières avantageuses. Prolongé jusqu’en 2027 et enrichi de nouvelles modalités depuis avril 2025, ce mécanisme de financement sans intérêt mérite une attention particulière, tant ses critères d’éligibilité que son système de remboursement différé présentent des spécificités techniques qu’il convient de maîtriser parfaitement avant toute démarche bancaire.
Conditions de ressources du PTZ 2024 : plafonds et calcul du revenu fiscal de référence
L’éligibilité au prêt à taux zéro repose essentiellement sur une analyse approfondie de votre situation financière, matérialisée par le respect de plafonds de revenus strictement définis. Ces seuils ont été substantiellement rehaussés en 2024, traduisant la volonté des pouvoirs publics d’élargir le spectre des bénéficiaires face à l’évolution du coût de la vie. Le mécanisme de calcul intègre plusieurs paramètres déterminants : votre revenu fiscal de référence, la composition de votre foyer et la localisation géographique du bien que vous envisagez d’acquérir. Cette triple articulation garantit une adaptation fine du dispositif aux réalités économiques territoriales et familiales.
Barèmes de revenus selon les zones géographiques A, A bis, B1, B2 et C
Le territoire français est divisé en cinq zones distinctes, reflétant les tensions variables du marché immobilier. La zone A bis, qui comprend Paris et 97 communes d’Île-de-France ainsi que 26 communes en province, présente les plafonds de ressources les plus élevés. Pour une personne seule, le seuil s’établit à 49 000 euros de revenu fiscal de référence, tandis qu’un couple avec deux enfants peut prétendre au PTZ jusqu’à 102 900 euros. En zone B1, qui englobe les grandes agglomérations comme Lyon, Marseille ou Toulouse, ces montants s’établissent respectivement à 34 500 euros et 72 450 euros. Les zones B2 et C, correspondant aux communes moins tendues, affichent des plafonds proportionnellement réduits, avec 28 500 euros pour une personne seule en zone C.
Cette segmentation géographique n’est pas figée : elle fait l’objet de révisions périodiques pour coller au plus près des dynamiques locales du marché immobilier. Concrètement, votre éligibilité dépendra donc autant de vos ressources que de votre projet de localisation, créant une interdépendance entre choix géographique et accès au financement aidé.
Méthode de calcul du revenu fiscal de référence pour N-2
Pour déterminer votre éligibilité, l’administration fiscale se réfère systématiquement au revenu fiscal de référence de l’année N-2, c’est-à-dire celui figurant sur votre avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant votre demande. Si vous sollicitez un PTZ en 2025, ce sont vos revenus de 2023, mentionnés sur votre avis d’imposition 2024, qui seront pris en
compte. Si vos revenus ont fortement augmenté entre N-2 et l’année de votre projet, un second plafond s’applique : on retient alors le plus élevé entre votre revenu fiscal de référence cumulé et le coût total de l’opération TTC divisé par 9. Ce mécanisme, parfois appelé « revenu plancher », évite qu’un ménage dont la situation financière s’est nettement améliorée puisse bénéficier du PTZ sur la seule base de revenus anciens, devenus non représentatifs.
En pratique, votre banque additionne les revenus fiscaux de référence de toutes les personnes destinées à occuper le logement (conjoint, partenaire de PACS, concubin, enfants majeurs non rattachés, etc.). Si une partie des revenus est perçue à l’étranger, ils doivent être intégrés sur présentation de justificatifs. L’ensemble est comparé aux barèmes officiels de ressources, mis à jour régulièrement par décret et consultables sur Légifrance ou le site Service-Public.fr.
Quotient familial et nombre de parts fiscales dans l’éligibilité au PTZ
Au-delà du simple montant de vos revenus, le dispositif du prêt à taux zéro tient compte de la taille de votre foyer via un mécanisme proche du quotient familial. Techniquement, on applique un coefficient familial en fonction du nombre de personnes destinées à occuper le logement : 1 pour une personne seule, 1,5 pour deux personnes, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre, et 2,4 à partir de cinq occupants. Plus le foyer est nombreux, plus ce coefficient augmente, ce qui permet de relativiser le niveau de ressources par tête.
Le calcul est le suivant : on divise le montant de vos revenus pris en compte pour le PTZ par ce coefficient familial. Le résultat est ensuite comparé aux tranches de revenus définies par zone géographique (A, A bis, B1, B2, C). C’est cette « valeur par part » qui détermine la tranche dans laquelle vous vous situez, et donc vos droits : quotité maximale de financement (jusqu’à 50 % du coût de l’opération dans certains cas), mais aussi durée du différé de remboursement et durée totale du prêt.
Concrètement, ce système évite de pénaliser les familles nombreuses dont le revenu global peut sembler élevé, mais qui supportent davantage de charges. À revenu identique, un couple avec trois enfants n’aura pas la même tranche qu’un couple sans enfant. Vous le voyez, il ne suffit donc pas de regarder votre avis d’imposition : il faut toujours le mettre en perspective avec la composition de votre foyer pour estimer finement votre éligibilité au PTZ.
Cas particuliers : primo-accédants en situation de handicap et dérogations applicables
Le principe de base du prêt à taux zéro impose de ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux années précédant la demande. Toutefois, le législateur a prévu plusieurs dérogations pour tenir compte de situations de fragilité, notamment en matière de handicap. Ainsi, la condition de primo-accession n’est pas exigée lorsque l’emprunteur, ou l’une des personnes destinées à occuper le logement, est titulaire d’une carte mobilité inclusion mention invalidité ou d’une carte d’invalidité de 2e ou 3e catégorie, ou encore bénéficiaire de l’AAH ou de l’AEEH.
Autre cas de figure : si votre résidence principale a été rendue définitivement inhabitable par une catastrophe naturelle ou technologique, vous pouvez prétendre à un PTZ pour un nouveau logement, même si vous étiez déjà propriétaire, à condition de déposer votre demande dans les deux ans suivant la publication de l’arrêté constatant la catastrophe. Par ailleurs, être nu-propriétaire ou usufruitier de son logement n’empêche pas non plus l’accès au dispositif, dès lors que vous n’en avez pas la pleine propriété.
Ces aménagements traduisent la vocation sociale du PTZ : il ne s’agit pas seulement de soutenir la primo-accession « classique », mais aussi de sécuriser les parcours résidentiels des personnes les plus vulnérables. Si vous êtes concerné par l’une de ces situations particulières, il est vivement conseillé d’en informer dès le départ votre conseiller bancaire, afin qu’il applique correctement les règles dérogatoires et ne rejette pas votre dossier à tort.
Caractéristiques techniques du bien immobilier éligible au prêt à taux zéro
Remplir les conditions de ressources ne suffit pas : le bien que vous souhaitez financer doit lui aussi répondre à un ensemble de critères techniques précis. Performance énergétique minimale, nature du logement (neuf ou ancien avec travaux), respect des règles d’habitabilité ou encore localisation en zone éligible : autant de paramètres qui conditionnent l’octroi du prêt à taux zéro. Vous vous demandez si votre futur appartement ou maison coche toutes les cases ? Passons en revue ces exigences une par une.
Critères de performance énergétique : DPE et normes BBC 2005
La performance énergétique occupe une place centrale dans la réglementation du PTZ, en cohérence avec les objectifs de transition écologique. Pour un logement neuf, l’éligibilité est en pratique conditionnée au respect des normes thermiques en vigueur au moment du dépôt de permis, historiquement la norme BBC 2005 (Bâtiment Basse Consommation) puis, plus récemment, la réglementation environnementale RE 2020. Autrement dit, si vous achetez sur plan ou faites construire, le programme doit répondre aux standards actuels d’efficacité énergétique.
Pour les logements anciens, la règle est plus subtile. Si un diagnostic de performance énergétique (DPE) a été établi avant le 30 juin 2021 et reste valable, la consommation annuelle du logement (chauffage, eau chaude, refroidissement) doit être inférieure à 331 kWh/m². Sinon, après travaux, le DPE devra afficher au minimum une classe D. Dans le cas contraire, le projet ne pourra pas bénéficier du PTZ, même si vous remplissez toutes les autres conditions.
En pratique, cela signifie que le PTZ n’est pas seulement un levier d’accession à la propriété, mais aussi un outil de rénovation énergétique des logements. Avant de signer un compromis, il est donc crucial d’analyser attentivement le DPE du bien convoité et d’anticiper, avec un artisan ou un maître d’œuvre, les travaux nécessaires pour atteindre le niveau de performance requis.
Logement neuf versus ancien avec travaux : seuils de rénovation obligatoires
Le fonctionnement du prêt à taux zéro diffère sensiblement selon que vous achetez un logement neuf ou un bien ancien. Dans le neuf, la règle est relativement simple : depuis le 1er avril 2025, tous les logements neufs, qu’ils soient situés dans un immeuble collectif ou qu’il s’agisse d’une maison individuelle, sont éligibles au PTZ sur l’ensemble du territoire, sous réserve de respecter les normes de performance énergétique évoquées précédemment.
Dans l’ancien, en revanche, l’accès au PTZ est réservé aux biens situés en zones B2 et C (sauf cas spécifiques comme l’achat d’un logement social). Surtout, l’acquéreur doit s’engager à réaliser des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération. Il peut s’agir de travaux d’amélioration (création ou aménagement de surface habitable, modernisation, assainissement) ou de travaux d’économie d’énergie, à condition qu’ils ne soient pas déjà financés par un éco-PTZ.
Concrètement, si vous achetez une maison 150 000 € en zone C, vous devrez prévoir au minimum 50 000 € de travaux pour que le projet soit finançable par un PTZ (150 000 € + 50 000 € = 200 000 € ; 25 % de 200 000 € = 50 000 €). Ces travaux doivent être achevés dans les trois ans suivant l’émission de l’offre de prêt. Dans le cas d’une vente d’immeuble à rénover (VIR) ou d’un contrat de location-accession (PSLA), ils peuvent débuter avant l’obtention du PTZ, mais la règle du seuil de 25 % reste la même.
Superficie minimale et règles d’habitabilité selon le décret n°2002-120
Un logement financé par un PTZ doit répondre aux critères d’« habitation décente » définis par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002. Parmi ces exigences figure notamment une superficie minimale : le logement doit offrir au moins 9 m² de surface habitable principale pour une personne seule, avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m, ou un volume habitable d’au moins 20 m³. Cette surface minimale augmente avec le nombre d’occupants, même si le décret ne fixe pas de barème chiffré par personne au-delà de la première.
Le décret impose également la présence d’éléments de confort et de sécurité : installation électrique ne présentant pas de risque manifeste, système de chauffage adapté, réseau d’eau potable, évacuation des eaux usées, aération suffisante, absence de risques manifestes pour la santé (plomb, humidité excessive, etc.). Un logement indécent, même bon marché, ne peut pas être éligible au PTZ tant qu’il n’est pas remis aux normes via des travaux adéquats.
En pratique, votre banque se repose souvent sur les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, plomb, etc.) et, le cas échéant, sur les documents produits par le vendeur ou le promoteur pour apprécier la conformité du bien aux critères d’habitabilité. Si vous envisagez de transformer un local en logement, vous devrez veiller à ce que le projet respecte, une fois achevé, l’ensemble de ces standards réglementaires.
Zones tendues abis et A : restrictions géographiques et cartographie duflot
Les zones Abis et A correspondent aux secteurs les plus tendus du marché immobilier français : agglomération parisienne, Côte d’Azur, partie française de l’agglomération genevoise, ainsi que plusieurs grandes métropoles (Lyon, Lille, Montpellier, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Rennes, etc.). Ce zonage, qui trouve son origine dans la cartographie « Duflot » utilisée pour les dispositifs d’investissement locatif, sert également de référence pour le prêt à taux zéro.
Jusqu’en mars 2025, le PTZ dans le neuf n’était autorisé dans ces zones que pour les logements situés dans des bâtiments collectifs (immeubles de plus de deux logements superposés). Depuis avril 2025, cette restriction a été levée : les maisons individuelles neuves y sont de nouveau éligibles, même si la quotité de financement maximale y est en général plus faible que pour les appartements (par exemple 30 % du coût de l’opération contre 50 % pour un logement collectif en tranche 1).
En revanche, dans ces zones A et Abis, l’ancien avec travaux n’est pas éligible au PTZ, sauf exception pour l’achat de logements HLM vendus à leurs occupants. Si vous projetez d’acheter un appartement ancien à Paris sans travaux lourds, vous ne pourrez donc pas mobiliser un PTZ pour ce projet, même si vos revenus respectent les plafonds. Avant de vous engager, pensez à vérifier la classification de la commune via le simulateur officiel de zonage mis à disposition par l’administration.
Modalités de calcul du montant du PTZ et quotité finançable
Une fois vérifiées les conditions de ressources et la conformité du bien, reste à répondre à une question centrale : quel montant de prêt à taux zéro pouvez-vous réellement obtenir ? Là encore, le calcul est strictement encadré par les textes. Il repose à la fois sur le coût total de l’opération, plafonné selon la zone et la taille du foyer, et sur un pourcentage de financement appelé quotité, lui-même dépendant de votre tranche de revenus et de la nature du logement (neuf individuel ou collectif, ancien avec travaux, etc.).
Assiette de calcul : coût total de l’opération TTC et frais annexes intégrables
L’assiette de calcul du PTZ correspond au coût total de l’opération à financer, toutes taxes comprises (TTC). Il inclut le prix d’achat du logement (ou le coût de construction), mais aussi certains frais annexes : honoraires d’architecte ou de maître d’œuvre, taxe d’aménagement, frais de notaire pour le terrain dans le cas d’une construction, coût des travaux d’amélioration ou d’économie d’énergie, etc. En revanche, les frais d’acte liés à l’acquisition d’un logement ancien (droits d’enregistrement, émoluments de notaire sur le bâti) ne sont pas pris en compte dans cette assiette.
Attention toutefois : ce coût total pris en compte pour le calcul du prêt est plafonné par la réglementation, en fonction de la zone géographique et du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Si votre projet dépasse ces plafonds (par exemple un achat à 450 000 € en zone A pour un couple avec deux enfants), le montant du PTZ sera calculé non pas sur le prix réel, mais sur le plafond correspondant à votre situation (315 000 € dans cet exemple).
En pratique, cela signifie que le PTZ ne financera jamais plus qu’un certain pourcentage de l’opération jusqu’à un plafond donné, même si votre projet est plus coûteux. Vous devrez alors compléter avec un prêt immobilier classique, un apport personnel ou d’autres prêts aidés. Pour sécuriser votre plan de financement, il est donc essentiel d’anticiper dès la phase de simulation le montant exact de cette assiette plafonnée.
Pourcentage de financement selon la localisation : de 20% à 40% du projet
La quotité finançable par le PTZ varie principalement selon votre tranche de revenus et la nature du logement. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2024, les ménages les plus modestes (tranche 1) peuvent obtenir un PTZ couvrant jusqu’à 50 % du coût de l’opération pour un logement collectif neuf, et jusqu’à 30 % pour une maison individuelle neuve. Pour les tranches 2 et 3, la quotité maximale est généralement de 40 % en collectif et 20 % en individuel. La tranche 4, correspondant aux revenus les plus élevés dans le champ d’éligibilité, bénéficie d’une quotité réduite à 20 % en collectif et 10 % en individuel.
Dans l’ancien avec travaux, ces pourcentages sont plus homogènes : la quotité maximale se situe le plus souvent à 40 % pour les tranches 1 à 3 et 20 % pour la tranche 4, quel que soit le type de logement, sous réserve de respecter le seuil des 25 % de travaux. Ces pourcentages s’appliquent toujours à l’assiette plafonnée évoquée plus haut, et non au coût réel si celui-ci la dépasse.
Vous vous demandez concrètement ce que cela représente ? Imaginons un couple avec un enfant, en tranche 2, qui achète un appartement neuf en zone B1 pour 240 000 €. Le plafond de coût pris en compte est, par exemple, de 243 000 €. La quotité de 40 % s’applique donc sur 240 000 € : le PTZ maximal atteindra 96 000 €, à condition que le montant des autres prêts de plus de deux ans soit au moins égal à 96 000 € (ou à 96 000 € / 1,25 pour la tranche 1). Le reste pourra être couvert par un prêt bancaire classique et, le cas échéant, un apport.
Plafonds d’opération par zone et composition du foyer fiscal
Les plafonds de coût d’opération utilisés pour le calcul du PTZ sont définis par décret et varient selon la zone et le nombre d’occupants. À titre indicatif, pour les offres de prêt émises à partir d’avril 2025, les plafonds suivants s’appliquent pour un logement neuf ou assimilé :
| Nombre de personnes | Zone A / A bis | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 150 000 € | 135 000 € | 110 000 € | 100 000 € |
| 2 | 225 000 € | 202 500 € | 165 000 € | 150 000 € |
| 3 | 270 000 € | 243 000 € | 198 000 € | 180 000 € |
| 4 | 315 000 € | 283 500 € | 231 000 € | 210 000 € |
| ≥ 5 | 360 000 € | 324 000 € | 264 000 € | 240 000 € |
Dans l’ancien avec travaux, les plafonds sont identiques pour les zones B2 et C, mais le PTZ n’est pas ouvert en zones A et B1, sauf exception pour certains logements sociaux. Là encore, si votre projet dépasse ces montants, la partie excédentaire ne sera tout simplement pas prise en compte pour le calcul du prêt aidé.
Retenez que ces plafonds jouent un double rôle : ils encadrent à la fois le montant maximal du PTZ et, indirectement, la taille des projets éligibles. En pratique, ils permettent de concentrer l’effort public sur des opérations correspondant au marché résidentiel « standard », sans subventionner des acquisitions de grand standing. Avant de signer un compromis, il est donc judicieux de vérifier que le prix du bien se situe dans une fourchette compatible avec ces limites.
Mécanisme du différé de remboursement : période de franchise totale
Le différé de remboursement est l’un des atouts majeurs du prêt à taux zéro : pendant plusieurs années, vous ne remboursez pas le capital du PTZ, ce qui allège considérablement vos charges mensuelles au début de votre projet. Cette période de « respiration » financière est entièrement déterminée par votre tranche de revenus. Bien comprise et bien articulée avec votre prêt principal, elle peut faire la différence entre un budget trop serré et une accession sereine à la propriété.
Durée du différé selon les tranches de revenus : de 5 à 15 ans
En fonction des textes en vigueur, la durée de différé peut varier légèrement, mais le principe demeure identique : plus vos revenus sont modestes, plus le différé est long. Depuis la réforme récente, les règles de base sont les suivantes :
- Tranche 1 : différé de 10 ans, pendant lesquels vous ne remboursez aucun capital au titre du PTZ ;
- Tranche 2 : différé de 8 ans ;
- Tranche 3 : différé de 2 ans ;
- Tranche 4 : aucun différé, le remboursement du capital commence immédiatement.
Dans certains documents institutionnels, vous verrez mentionnés des schémas plus anciens avec des différés de 5, 10 ou 15 ans. L’idée sous-jacente reste la même : accorder aux ménages les plus fragiles un répit plus important pour se concentrer d’abord sur le remboursement de leur prêt immobilier principal, qui, lui, génère des intérêts.
Pendant cette période de différé, vous continuez à payer l’assurance emprunteur associée au PTZ, mais aucune mensualité de capital n’est exigée. C’est donc une véritable période de franchise totale de remboursement du capital, comparable à un sas d’entrée dans la propriété, le temps que vous stabilisiez votre budget et votre situation professionnelle.
Calcul de la période de remboursement totale : 20, 22 ou 25 ans maximum
La durée totale d’un prêt à taux zéro, différé inclus, ne peut pas dépasser 25 ans. Elle se décompose en deux phases : la période de différé, puis la période d’amortissement, durant laquelle vous remboursez le capital par mensualités constantes. Là encore, la réglementation fixe des durées types en fonction des tranches de revenus :
| Tranche | Différé | Remboursement | Durée totale |
|---|---|---|---|
| 1 | 10 ans | 15 ans | 25 ans |
| 2 | 8 ans | 12 ans | 20 ans |
| 3 | 2 ans | 13 ans | 15 ans |
| 4 | 0 | 10 ans | 10 ans |
Vous ne pouvez pas librement choisir la durée de votre PTZ, contrairement à un prêt immobilier classique : c’est la loi qui s’impose autant à vous qu’à la banque. Toutefois, rien ne vous empêche de rembourser par anticipation, en totalité ou en partie, pour raccourcir la durée effective du prêt. À l’inverse, il n’est pas possible d’allonger la durée au-delà des plafonds réglementaires.
En pratique, connaître dès le départ ce calendrier précis vous permet d’anticiper l’évolution de vos charges : vous savez exactement à quel moment viendra s’ajouter la mensualité de PTZ à votre budget, et jusqu’à quand vous devrez l’assumer. C’est un avantage considérable en termes de visibilité à long terme.
Impact du différé sur le tableau d’amortissement et mensualités résiduelles
Sur le tableau d’amortissement du PTZ, la phase de différé se traduit par une longue série de lignes où le capital restant dû reste identique d’un mois à l’autre. Aucun amortissement n’est réalisé, le montant dû ne diminue pas. En revanche, une ligne d’assurance peut apparaître, correspondant à la prime mensuelle payée à l’assureur. À l’issue de cette phase, la seconde période débute : le capital est alors réparti en parts égales sur le nombre de mois restants, ce qui définit votre mensualité de remboursement.
Par exemple, pour un PTZ de 60 000 € avec un différé de 10 ans et une durée totale de 25 ans, vous remboursez le capital sur 15 ans, soit 180 mois. Votre mensualité de capital sera donc de 60 000 € / 180 = 333,33 €, auxquels s’ajoutera la prime d’assurance. Ce montant restera strictement constant jusqu’au terme, car aucun intérêt n’est appliqué.
Ce fonctionnement a un impact direct sur vos autres prêts : comme votre PTZ ne génère pas de mensualité pendant la phase de différé, la banque peut calibrer votre prêt principal avec une échéance plus élevée au début, puis la réduire au moment où la mensualité du PTZ démarre. C’est le principe du lissage des prêts, qui vise à maintenir une mensualité globale stable dans le temps.
Différé partiel versus différé total : mécanismes de franchise d’intérêts
Dans le vocabulaire bancaire général, on distingue souvent le différé total (aucun remboursement de capital ni d’intérêts) du différé partiel (intérêts seuls payés, capital différé). Dans le cadre du PTZ, la question des intérêts ne se pose pas, puisque le taux est de 0 %. Le différé porte donc toujours sur le capital et s’apparente à un différé total au sens de la franchise de remboursement.
En revanche, si votre montage financier comporte d’autres prêts aidés ou complémentaires, ceux-ci peuvent, eux, prévoir des mécanismes de différé partiel ou total d’intérêts. Il est alors essentiel de bien comprendre comment ces différents calendriers s’articulent entre eux. Une bonne configuration consistera, par exemple, à différer autant que possible les prêts à taux zéro ou bonifiés, tout en concentrant vos efforts sur le remboursement des crédits les plus coûteux en intérêts.
En résumé, le différé du PTZ est un outil puissant, mais il doit être intégré dans une vision d’ensemble de votre endettement. Pensez à demander à votre conseiller un plan de financement détaillé, simulant plusieurs stratégies de lissage, afin de choisir celle qui offre le meilleur compromis entre mensualité supportable aujourd’hui et coût global du crédit sur la durée.
Cumul du PTZ avec d’autres dispositifs de financement immobilier
Le prêt à taux zéro n’a pas vocation à financer seul l’intégralité de votre acquisition : il est, par nature, complémentaire d’autres prêts immobiliers. La bonne nouvelle, c’est qu’il se combine avec la plupart des dispositifs existants, qu’il s’agisse de prêts bancaires classiques, de prêts aidés nationaux ou d’aides locales. Encore faut-il respecter certaines règles de compatibilité et d’ordre de priorité pour optimiser votre montage financier.
Association PTZ et prêt action logement : conditions de compatibilité
Si vous travaillez dans une entreprise du secteur privé d’au moins 10 salariés, vous pouvez, sous conditions, bénéficier d’un prêt Action Logement (ancien « 1 % logement ») pour compléter votre plan de financement. Ce prêt, à taux avantageux, est parfaitement cumulable avec le PTZ, à condition que l’ensemble des prêts ne dépasse pas le coût total de l’opération et que la part financée par le PTZ respecte les plafonds réglementaires.
Dans la pratique, le prêt Action Logement intervient comme un deuxième étage de financement, après le PTZ et avant le prêt bancaire principal. Il est souvent utilisé pour réduire le montant du crédit classique et, par ricochet, le coût des intérêts sur la durée. Par exemple, un plan de financement type pourrait se composer de 80 000 € de PTZ, 20 000 € de prêt Action Logement et 120 000 € de prêt immobilier amortissable classique.
Attention toutefois aux conditions propres à Action Logement : affectation à la résidence principale, plafonds de ressources spécifiques, montant maximal dépendant de la zone géographique, obligation de conserver le bien pendant une certaine durée, etc. Votre conseiller bancaire et, le cas échéant, le service RH de votre entreprise pourront vous aider à vérifier l’articulation précise entre ces deux dispositifs.
Articulation avec le prêt accession sociale PAS et le prêt conventionné PC
Le PTZ est également cumulable avec le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC), deux prêts réglementés ouvrant potentiellement droit à l’aide personnalisée au logement (APL). Le PAS, réservé aux ménages dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds, est particulièrement adapté aux projets de primo-accession de ménages modestes. Le prêt conventionné, lui, n’est pas soumis à conditions de ressources, mais doit respecter un taux d’intérêt maximal fixé par décret.
Dans de nombreux montages, le PAS ou le PC constitue le prêt principal, sur une durée longue (20 à 25 ans), tandis que le PTZ vient en complément, avec son propre calendrier de différé. L’objectif est de maximiser la part de financement à taux réduit ou nul, tout en restant dans les limites du taux d’effort acceptable (en général 35 % des revenus). Dans certains cas, le PAS peut même couvrir 100 % du besoin de financement hors PTZ, évitant ainsi le recours à un prêt bancaire classique.
Il faut toutefois garder à l’esprit que le montant du PTZ ne doit pas dépasser celui des autres prêts de plus de deux ans (ou de plus de 25 % pour la tranche 1). Autrement dit, vous ne pouvez pas bâtir un plan de financement composé uniquement d’un PTZ et d’un apport personnel très important : il faudra nécessairement souscrire un ou plusieurs autres prêts d’une durée minimale de deux ans.
Combinaison avec les prêts des collectivités locales et aides régionales
De nombreuses collectivités territoriales (villes, métropoles, départements, régions) proposent des prêts complémentaires ou des subventions pour encourager l’accession à la propriété sur leur territoire : prêt à 0 % local, subvention à la primo-accession, aide à la rénovation énergétique, etc. Bonne nouvelle : ces dispositifs sont, dans la plupart des cas, cumulables avec le PTZ, sous réserve de respecter les plafonds de cumul imposés par chaque organisme.
Par exemple, certaines grandes villes proposent un prêt à taux zéro local de 10 000 à 30 000 €, destiné aux ménages qui achètent un logement dans un quartier en renouvellement urbain. D’autres collectivités accordent des subventions conditionnées à la réalisation de travaux d’économie d’énergie. Ces aides viennent en déduction du coût total de l’opération ou réduisent le montant des prêts complémentaires nécessaires.
Pour ne pas passer à côté de ces opportunités, il est recommandé de prendre contact avec l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) ou avec l’ADIL de votre département. Ces structures indépendantes peuvent réaliser un tour d’horizon des aides locales mobilisables et vérifier leur compatibilité avec votre PTZ, sans aucun conflit d’intérêts.
Procédure de souscription du PTZ auprès des établissements bancaires agréés
Sur le plan pratique, obtenir un prêt à taux zéro ne passe pas par une administration centrale, mais par votre banque. Seuls les établissements de crédit ayant signé une convention avec l’État sont autorisés à distribuer le dispositif. La procédure est très proche de celle d’un prêt immobilier classique, avec toutefois quelques particularités en matière de justificatifs et de délais.
Liste des banques conventionnées par l’état et formulaire cerfa n°51 435
La première étape consiste à vérifier que la banque auprès de laquelle vous sollicitez un financement fait bien partie des établissements conventionnés pour le PTZ. La plupart des grands réseaux (banques mutualistes, banques commerciales, établissements spécialisés) ont signé cette convention, mais il existe des exceptions. La liste actualisée des établissements habilités est disponible sur le site de la SGFGAS (Société de gestion des financements et de la garantie de l’accession sociale à la propriété) et sur Service-Public.fr.
Lors du montage du dossier, la banque doit remplir un formulaire spécifique, le Cerfa n° 51 435, qui reprend l’ensemble des informations nécessaires au calcul et à l’octroi du PTZ : composition du foyer, revenus de référence, description du bien, coût de l’opération, zonage, etc. Ce document n’est en général pas rempli par l’emprunteur lui-même, mais par le conseiller, sur la base des pièces que vous lui remettez. Il sert de support à la déclaration de conformité de l’opération au regard de la réglementation.
En signant l’offre de prêt, vous reconnaissez avoir pris connaissance de ces éléments et vous engagez à respecter les conditions d’occupation (résidence principale, durée minimale, etc.). D’où l’importance de vérifier avec soin l’exactitude des données renseignées, en particulier vos revenus, le nombre d’occupants et la nature du bien financé.
Justificatifs obligatoires : attestation de primo-accession et documents fiscaux
Pour instruire votre demande de PTZ, la banque va vous demander un ensemble de pièces justificatives spécifiques, en plus de celles requises pour un prêt immobilier classique (pièces d’identité, justificatifs de revenus, relevés de compte, etc.). Parmi les documents incontournables figurent :
- Vos avis d’imposition N-2 (et parfois N-1) pour toutes les personnes destinées à occuper le logement, permettant de vérifier le revenu fiscal de référence et le respect des plafonds de ressources ;
- Une attestation de primo-accession ou de non-propriété de votre résidence principale au cours des deux dernières années, souvent matérialisée par une déclaration sur l’honneur, complétée selon les cas par des justificatifs de loyer, de taxe foncière du logement que vous occupez, ou une attestation de votre employeur si vous êtes logé par nécessité de service ;
À ces documents s’ajoutent les pièces relatives au bien et à l’opération : compromis ou promesse de vente, contrat de réservation en VEFA, contrat de construction de maison individuelle, devis et factures de travaux envisagés, diagnostic de performance énergétique, attestation de conformité énergétique pour les logements neufs, etc. L’objectif est de permettre à la banque de vérifier l’ensemble des conditions techniques et financières d’éligibilité.
En cas d’achat dans l’ancien avec travaux, une attention particulière est portée aux devis détaillés et à l’attestation sur l’honneur que les travaux représenteront bien au moins 25 % du coût total de l’opération. Sans ces éléments, le PTZ ne pourra tout simplement pas être débloqué, même si le reste du dossier est par ailleurs conforme.
Délais d’instruction et émission de l’offre de prêt selon l’article L313-24
En matière de délais, la demande de PTZ suit le même régime que les autres crédits immobiliers destinés à financer une résidence principale. L’article L313-24 du Code de la consommation encadre notamment le délai de réflexion de l’emprunteur : à compter de la réception de l’offre de prêt, vous disposez d’un délai incompressible de 10 jours calendaires avant de pouvoir l’accepter. Ce délai vise à vous laisser le temps de comparer les propositions et de mesurer les engagements pris.
Du côté de la banque, aucun délai légal strict n’est imposé pour l’instruction du dossier, mais, en pratique, les établissements s’efforcent de respecter les échéances contractuelles fixées dans les compromis de vente (souvent 45 à 60 jours pour l’obtention du financement). Le temps de traitement peut varier selon la complexité de votre montage (présence de plusieurs prêts aidés, travaux importants, situation professionnelle atypique, etc.).
Une fois l’offre émise et signée après le délai légal de réflexion, les fonds peuvent être débloqués à la date convenue (signature de l’acte authentique chez le notaire, appels de fonds en VEFA, échéances de construction pour une maison individuelle). À compter de ce déblocage, votre période de différé de remboursement du PTZ commence à courir, même si les premières années, vous ne verrez apparaître dans votre budget que la prime d’assurance associée.